来源：温州巡捕房

(相关资料图)

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以往，缺乏轨道交通一直受到温州本地人的诟病，直到千呼万唤而来的S1线后，又因为交通未形成网状而没有成为城市的主要交通工具。而在近日，官方公布了S2线预计下半年可以正式开始运营。

图源：瑞安新闻客户端

S2线与S1线在机场的换乘，更好的推进了温瑞同城化的脚步，这不经也让我想起了当年热度之高的轨交盘。

当年，S1线开通运营的前后，一众轻轨盘以轨道交通为噱头，吸引了不少刚需和投资客的进场，时至今日，这些轨交盘的价值是否还是“香饽饽”?

作为当年首次推出轨交盘标签的TOD国际新城综合项目，在去年底已经陆续完成交付了未来之光、温州之翼、天空之城三个项目。

而这三个项目交付后的实际情况真的有随着TOD的概念持续而红吗？

图源：温州房产圈

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2018年开盘的未来之光有南北两个小区，共有16幢高层住宅，1600套房源，开盘时的毛坯均价约18034元/㎡，面积段约为105-139㎡，装修标准为1800元/㎡，于2021年9月完成交付。

同年开盘的还有温州之翼，由5幢高层住宅组成，合计406套房源，面积段约为106-143㎡，当时的开盘毛坯均价为17879元/㎡，装修标准2050元/㎡，于2021年7月正式交付。

天空之城是在2019年6月入市，由8幢高层住宅组成，合计1083套房源，面积段约为77-114㎡，该项目的开盘毛坯均价约17657元/㎡，装修标准约1800元/㎡，于2022年12月份正式交付。

当年，三个项目以轨道交通的标签，去化成绩一直不俗，尤其是天空之城项目，面积小，总价低，开盘时间又正是恰逢S1线即将开通之际，吸引了不少投资客出手，其去化速度也比之前两个项目更快。

据属地中介介绍，目前三个项目的入住率都不是很高，且各有差异，未来之光入住率约在30%-40%左右，温州之翼约20%左右，而去年年底交付的天空之城，因为投资客占比更大，再加上临近年底交付，目前的入住率连10%都不到。三个项目入住的客群大多还是医院工作者和周边原著人群居多。

而且三个小区的挂牌房源并不少，总体加起来有200套左右，但真正成交的房源却并不理想，据中介反映，去年温州之翼、和未来之光刚交付之时半年内还成交了几十套，成交价也都在1.9-2.1万元/㎡左右，大部分成交房源已经是在亏利息售卖。

但是到了今年，三个项目的单月成交已经是个位数，而且诚心卖的挂牌单价也已经是在2万元/㎡左右。也仍有一些楼层高，位置佳的房源挂牌单价仍然保持2.2-2.3万元/㎡，但大多仍然是有价无市，这些房东也不急于出售，选择继续观望。

还有一些个别急售的房源更是跌到了18000元/㎡，可真是亏到姥姥家了！

图源：朋友圈

目前，整个浙南科技城板块的新盘供应量也非常充足，像开盘毛坯均价2.1万元/㎡的龙湖揽境、毛坯均价2.2万元/㎡的龙湖云创上城、毛坯均价2.01万元/㎡的龙光玖誉湾、毛坯均价约2.1万元/㎡的新城博科园、毛坯均价2.12万元/㎡的远洋四季宸章。

五个项目在去年市场急剧下滑的情况下，价格战愈演愈烈，折扣优惠力度之大，这几个项目的部分房源一度低至了1.7万元/㎡左右。

而购房者们在因为温州之翼、未来之光、天空之城三个项目交付未满两年需多缴纳增值税等原因，更倾向性价比更高的新盘。

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TOD国际新城综合项目的人气不足，不仅仅是反应在附近轻轨盘上，同样也体现在附近的TOD综合体方面。

去年11月26日，温州首个TOD城市综合体印象汇开始试营业，从常规业态分布而言，与其他综合体没有太多区别。常规的“瀑布流”结构把人均消费最密集的餐饮、影院放顶楼，“强制”我们路过下面楼层，虽然不够人性化，但可以覆盖50%业态，数量干死质量。

只是试营业的人气的确是不尽人意！

印象汇试营业实景图

据工作人员透露，印象汇暂定于4月底正式开业，目前还只有1楼、4楼、6楼可通行。

1楼以前的车展已经全部撤掉，几乎只能看到零散的工作人员，以及前往4楼至潮影院看电影的行人，6楼则是工作人员的办公区域。

印象汇1楼实景图丨拍摄于2023年2月10日

印象汇4楼实景图丨拍摄于2023年2月10日

而且从现在可以看到，只有小部分的门店在进行装修，将来开业的实际营业情况可能没那么理想。

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2018、2019这两年光景里，房地产市场一片繁华，再加上越来越严重的货比贬值，更加刺激了不少投资客的热情，以寻求更为稳定的资产配置。

而且当时各大一二线城市的轻轨商圈已成模型，吸引不少地级城市纷纷效仿，所以围绕温州S1线打造的TOD国际新城综合项目一度成为了不少温州投资客的选择之一。

但只要楼市一旦下滑，潮水退去，购房热情不再，房子终究还是要回归自住。从目前看来，S1线的辐射需求更多还是前往机场的便利，印象汇综合体虽然还未可开业，但从试营业人气、招商等实际情况下的确不容乐观。

还有整个浙南科技城新盘供应量对二手房的冲击之大，以及整个市场下滑，以TOD为标签的轻轨盘也无法独善其身，至于后期TOD国际新城综合体项目能否完成蜕变，就只能听天由命了！